Levantamiento de fachadas para rehabilitación: el estado previo

Casi todos los proyectos de rehabilitación empiezan con la misma frase: «tenemos los planos». Y casi todos descubren en obra que esos planos describen un edificio que ya no existe. Un levantamiento de fachadas para rehabilitación resuelve ese desfase, pero su valor no se agota en la toma de datos: el modelo que se obtiene es también un documento con fecha, y eso importa mucho más de lo que parece cuando la obra se complica.

Este artículo va de las dos cosas: qué decisiones de proyecto puedes tomar sobre ese modelo, cuáles no, y por qué conviene levantar el estado previo antes de tocar nada aunque el proyecto no lo pida.

El plano de archivo describe otro edificio

No es un problema de mala documentación, es una acumulación de decisiones tomadas a lo largo de décadas y casi nunca registradas.

Los balcones se cerraron. Se recreció un ático que en el plano no está. Se sustituyó la carpintería con otras dimensiones. Se abrió un hueco en la medianera cuando el edificio de al lado todavía no existía. Se picó y se rehízo un revestimiento con otro espesor, y ese espesor cambia los anchos que aparecen en el proyecto. Cada una de esas intervenciones fue razonable en su momento; el resultado agregado es que el plano y el edificio han dejado de coincidir en cotas que el proyecto nuevo sí va a necesitar.

Lo que hace un levantamiento es sustituir la suposición por una medida. Y lo hace además donde peor documentado está el edificio, que es siempre lo mismo: la cubierta y las plantas altas, a las que nadie ha subido a medir porque hacía falta montar algo.

El estado previo es también un documento

Esta es la parte que casi nunca se pide y que después se echa de menos.

Un modelo del edificio anterior a la intervención, con su fecha y su metodología por escrito, deja de ser solo una herramienta de proyecto y pasa a ser evidencia. Sirve para tres cosas concretas:

• Delimitar los daños preexistentes. Cuando aparece una fisura durante la obra, la discusión sobre si estaba antes se resuelve mirando el modelo en lugar de discutiendo recuerdos. Es especialmente útil frente a reclamaciones de terceros.
• Documentar medianeras y colindantes. El estado de la medianera y de las fachadas de los edificios contiguos antes de empezar es lo que evita asumir un deterioro que ya existía, o que lo asuman ellos si es tuyo.
• Comparar al terminar. Un segundo levantamiento tras la intervención permite documentar lo ejecutado y contrastar el antes y el después con la misma metodología, no con dos fuentes distintas.

Qué decisiones tolera el modelo y cuáles no

Esta es la pregunta útil para el redactor del proyecto, y no se responde con una cifra de precisión sino con el tipo de decisión que hay encima de la mesa.

La regla que resume la tabla: el modelo resuelve lo que se decide mirando y lo que se mide en superficie; no resuelve lo que hay que confirmar tocando o abriendo. Un proyecto de rehabilitación honesto reserva partida para esas comprobaciones desde el principio, en lugar de descubrirlas en obra.

Qué sigue exigiendo trabajo de campo

Merece la pena enumerarlo para que nadie encargue un vuelo pensando que se ahorra la visita.

• Los interiores. Distribución, alturas libres, forjados y patinillos. El vuelo cubre la envolvente y el detalle de cómo se resuelve el interior está en qué recibes con una nube de puntos y qué te queda por hacer.
• Las catas. Composición del muro, estado de los forjados en apoyo, presencia de elementos estructurales no visibles y comprobación de materiales.
• Las cotas de encaje. Las que van a determinar la fabricación de un elemento a medida.
• Las comprobaciones que exigen contacto. Adherencia de revestimientos y sondeo de zonas huecas, que se desarrolla en qué se ve y qué no en una fachada.
• Los alzados que no se pueden volar. Patios estrechos y medianeras muy próximas, que se acotan al presupuestar y constan en el informe si quedan fuera.

Cómo pedirlo para que encaje en tu flujo

Un levantamiento que no entra en la herramienta donde se está redactando el proyecto acaba siendo una carpeta que nadie abre. Cuatro cosas conviene dejar cerradas antes del vuelo, y todas dependen de ti más que del operador.

• Qué alzados entran. Los cuatro no siempre son viables: los que dan a patio o a medianera próxima pueden quedar fuera, y es mejor saberlo al presupuestar.
• Para qué se va a usar el modelo. No es lo mismo redactar un proyecto de rehabilitación de envolvente que documentar un estado previo para un expediente: la primera exige más detalle en carpinterías y remates.
• En qué formato y en qué sistema de coordenadas se entrega, que es lo que decide si cae en su sitio dentro del proyecto o si hay que recolocarlo a mano.
• Si necesitas el alzado como imagen medible además del modelo, para poder trazar y acotar directamente sobre él en CAD. Es un producto derivado de la misma captura, pero se acuerda antes porque condiciona cómo se vuela.

Cuándo encargarlo

Antes de redactar, y no después. Parece obvio y es el error más frecuente: el levantamiento se pide cuando el proyecto ya está avanzado y hay que comprobar una cota concreta, con lo que se pierde su utilidad principal, que es proyectar sobre lo que hay en lugar de sobre lo que se supone.

Hay dos momentos más que compensan. Uno, justo antes de que entre la obra, si entre el levantamiento inicial y el inicio ha pasado mucho tiempo o ha habido un episodio meteorológico severo. Y otro al terminar, para dejar documentado lo ejecutado con la misma metodología que el estado previo, que es lo que permite comparar de verdad.

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